To proizilazi iz mišljenja koje je zaštitnica 3. septembra dostavila Ministarstvu kulture i medija, nakon što je od nje zatraženo izjašnjenje o pravnim odnosima i postupcima koji se odnose na lokaciju koju čine katastarske parcele 771, 772, 773/1 i 774 KO Baošići, opština Herceg Novi.

Riječ je o lokaciji na kojoj je kompanija „Carine” razvijala investiciono kupalište ispred hotelskog kompleksa, u zaštićenoj okolini Prirodnog i kulturno-istorijskog područja Kotora, upisanog na Listu svjetske baštine UNESCO-a. Mišljenje, koje su Pobjedi dostavili izvori iz izvršne vlasti, zatraženo je uoči razmatranja Vladine informacije o statusu te lokacije. Prema materijalu koji je prethodno bio pripremljen za Vladu, komisije su predložile zaključke kojima se, između ostalog, Morsko dobro zadužuje da raskine ugovor sa „Carinama” za lokaciju u Baošićima.

Međutim, Vladina informacija je u međuvremenu povučena iz procedure, prema tvrdnjama izvora Pobjede, zbog protivljenja ministra prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine Slavena Radunovića, ali i da bi se dodatno provjerili svi pravni koraci i rizici u predmetu koji je već proizveo ozbiljan institucionalni spor između kompanije, Uprave za zaštitu kulturnih dobara, Opštine Herceg Novi, Morskog dobra i državnih organa.

NIJE BILO USLOVA

Mišljenje zaštitnice posebno je značajno jer udara u samu srž argumentacije kompanije „Carine“, koja je u javnim istupima tvrdila da radove izvodi na osnovu punovažne i pravosnažne građevinske dozvole. Zaštitnica, međutim, zaključuje da Opština Herceg Novi nije imala zakonske uslove da 13. januara 2026. godine izda građevinsku dozvolu.

,,Nijesu bili ispunjeni zakonski uslovi da Opština Herceg Novi donese rješenje broj 02-3-332-UPI-2993/2025 od 13. 1. 2026. godine”, navodi se u mišljenju.

Razlog za takav stav zaštitnica nalazi u činjenici da su konzervatorski uslovi pratili sam ugovorni odnos zakupa, zbog čega je izrada konzervatorskog projekta bila obaveza zakupca. Prema mišljenju zaštitnice, „Carine” su se o tu obavezu oglušile.

U mišljenju se dalje navodi da su konzervatorski uslovi morali biti uzeti u obzir već prilikom izrade idejnog rješenja, zatim glavnog projekta i revizije tog projekta, jer je upravo ta tehnička dokumentacija bila osnov za izdavanje građevinske dozvole. Bez konzervatorskog projekta, na koji je prethodnu saglasnost morala dati Uprava za zaštitu kulturnih dobara, nijesu bili ispunjeni uslovi za izdavanje dozvole.

Time zaštitnica pravi važnu razliku: početni postupak dodjele lokacije nije problematizovan zato što konzervatorski uslovi nijesu postojali, već upravo suprotno – oni su postojali, bili su sastavni dio javnog poziva i ugovora, ali su kasnije zanemareni u izradi dokumentacije, davanju mišljenja, reviziji i izdavanju građevinske dozvole.

KO SE „PRAVIO LUD”

Zaštitnica navodi da su konzervatorski uslovi bili poseban uslov iz ugovora o zakupu/korišćenju morskog dobra. Ipak, prema njenoj ocjeni, oni su zanemareni u gotovo svim ključnim fazama nakon dodjele lokacije. Najprije ih je, kako se navodi, zanemario zakupac prilikom izrade tehničke dokumentacije. Potom JP za upravljanje morskim dobrom prilikom davanja saglasnosti na takvu dokumentaciju. Zatim projektant i revident. Na kraju, Opština Herceg Novi, koja je izdala građevinsku dozvolu iako nije urađen konzervatorski projekat u skladu sa izdatim konzervatorskim uslovima.

Zaštitnica posljedice takvog postupanja opisuje izuzetno oštro.

,,To je rezultiralo faktičkim stanjem na terenu, izmijenjenom linijom mora, uništenjem graditeljskog nasljeđa, devastacijom obale i ugroženim plovnim putem”, navodi se u mišljenju.

Ova formulacija je važna i zbog nedavnog saopštenja „Carina”, u kojem je kompanija tvrdila da se u konačnoj odluci Komiteta za svjetsku baštinu UNESCO-a za Kotor ne pominju ni Baošići ni njihovo kupalište. To je tačno kada je riječ o samoj odluci iz Busana, ali mišljenje zaštitnice pokazuje da domaći postupci ne zavise isključivo od toga da li je lokacija pojedinačno imenovana u konačnoj odluci UNESCO-a. Državni organi imaju sopstvene nalaze, rješenja i obaveze u odnosu na zaštićenu okolinu područja Kotora, kao i na morsko dobro i sigurnost plovidbe.

ZABORAVLJENI USLOVI

Iz dokumentacije Morskog dobra, koju je zaštitnica analizirala, proizilazi da je to javno preduzeće tražilo od Opštine Herceg Novi izdavanje urbanističko-tehničkih uslova za uređenje dijela obale u Baošićima. Ti UT uslovi bili su sastavni dio javnog poziva za zakup obale radi izgradnje novih kupališta. Važan detalj je da su sastavni dio javnog poziva bili i konzervatorski uslovi Uprave za zaštitu kulturnih dobara od 30. avgusta 2023. godine. Nakon sprovedenog postupka izabrana je kompanija „Carine“, sa kojom je Morsko dobro u novembru 2025. zaključilo ugovor o zakupu/korišćenju morskog dobra.

Ugovorom su, kako navodi zaštitnica, kao obavezujući tretirani i urbanističko-tehnički uslovi od 22. juna 2023. godine i konzervatorski uslovi od 30. avgusta 2023. godine. Drugim riječima, konzervatorski uslovi nijesu bili naknadni hir Uprave za zaštitu kulturnih dobara, već dio pravnog i ugovornog okvira pod kojim je lokacija dodijeljena. Upravo zato zaštitnica zaključuje da se ne može prihvatiti logika po kojoj građevinska dozvola poništava ili relativizuje obaveze iz oblasti zaštite kulturnih dobara.

Poseban problem uočava se već u fazi izdavanja urbanističko-tehničkih uslova. Opština Herceg Novi se, postupajući po zahtjevu Morskog dobra, 6. juna 2023. obratila Upravi za zaštitu kulturnih dobara radi izdavanja konzervatorskih uslova. Upravi je ostavljen rok od 15 dana od prijema zahtjeva, a zahtjev je zaprimljen 8. juna. Međutim, Opština je UT uslove izdala 22. juna 2023. godine. Zaštitnica konstatuje da „nije ispoštovan rok koji je i zakonom propisan za izjašnjenje Uprave”.

Uprava je konzervatorske uslove donijela 30. avgusta 2023. godine. Kompanija „Carine“ se na njih žalila kao zainteresovano lice, navodeći, između ostalog, da će „na način propisan zakonom” biti korisnik uređenog kupališta na tom dijelu morske obale. Žalbu je u drugostepenom postupku odbilo Ministarstvo kulture i medija. Zaštitnica ukazuje i na to da se Opština Herceg Novi u postupku izdavanja UT uslova nije obratila Upravi pomorske sigurnosti, iako je to, prema njenom mišljenju, bila dužna da uradi.

SIGURNOST PLOVIDBE

Mišljenje zaštitnice, dakle, ne zadržava se samo na zaštiti kulturnih dobara. Veliki dio dokumenta odnosi se na nalaze Uprave pomorske sigurnosti, koja je ukazala na posljedice radova po plovni put. Uprava pomorske sigurnosti je navela da je 24. februara 2026. godine obaviještena da je u zoni morskog dobra u Baošićima veliki dio obale zatrpan građevinskim materijalom, u morskom pojasu dužine od najmanje 35 metara. Utvrđeno je i da je objekat sigurnosti plovidbe na toj lokaciji, obalno svjetlo oznake PS 747,5, van funkcije. Nakon obilaska lokacije, Uprava je emitovala radio-oglas za pomorski saobraćaj, zabranila plovidbu na tom dijelu plovnog puta i upozorila na opasnost i nefunkcionalnost obalnog svjetla.

U mišljenju se prenosi i posebno važan nalaz Uprave pomorske sigurnosti, prema kojem, prema raspoloživim podacima, nije postojala saglasnost za izvođenje hidrograđevinskih radova i postavljanje objekata sigurnosti plovidbe.

Zaštitnica citira nalaz Uprave da je „evidentno” da je izvođač, „bez obzira na građevinsku dozvolu na koju se poziva”, izvodio hidrograđevinske radove na plovnom putu potapanjem i nasipanjem materijala, bez nadzora ovlašćenog lica i bez obavezne saglasnosti Ministarstva pomorstva, kako je propisano Zakonom o sigurnosti pomorske plovidbe. Ovo je važan kontrapunkt tvrdnjama da je građevinska dozvola bila dovoljna. Prema nalazu Uprave pomorske sigurnosti, i uz građevinsku dozvolu nijesu se mogli izvoditi zahvati koji utiču na plovni put bez posebnih saglasnosti iz oblasti sigurnosti plovidbe. Zaštitnica zato zaključuje da je jasno da su ugroženi plovni put i sigurnost svih učesnika u plovidbi na toj dionici, jer ni Opština prilikom izrade UT uslova, ni investitor u kasnijem postupanju prilikom izrade tehničke dokumentacije nijesu uključili Upravu pomorske sigurnosti.

ZAKLJUČAK

Zaštitnica se poziva na član 6 ugovora o zakupu/korišćenju morskog dobra, kojim se zakupac posebno obavezao da morsko dobro koristi u skladu sa urbanističko-tehničkim uslovima i konzervatorskim uslovima Uprave za zaštitu kulturnih dobara, kao i u skladu sa Zakonom o planiranju prostora i izgradnji objekata i Zakonom o procjeni uticaja na životnu sredinu. Zatim slijedi ocjena koja bi mogla biti ključna za dalje postupanje Vlade i Morskog dobra.

,,Što će reći da je zakupac grubo prekršio ugovorene obaveze i radove na kupalištu nije izvodio uz obavezne saglasnosti nadležnih uprava, Uprave plovne sigurnosti i Uprave za zaštitu kulturnih dobara, što nesporno potvrđuju inspekcijski nadzori pomenutih uprava, pa je neophodno raskinuti predmetni ugovor i lokaciju vratiti u prvobitno stanje, s obzirom da je na ovaj način zakupac devastirao obalu, kulturno nasljeđe države i ugrozio sigurnost plovidbe”, zaključuje zaštitnica.

Ova formulacija je najvažnija za razumijevanje zašto se u Vladinom materijalu insistiralo na raskidu ugovora sa „Carinama”. Nakon mišljenja zaštitnice, pravni put države više se ne svodi samo na pitanje da li će Opština Herceg Novi poništiti građevinsku dozvolu. Otvara se i drugi pravac: raskid ugovora o korišćenju morskog dobra zbog kršenja ugovornih obaveza i nepoštovanja uslova iz oblasti zaštite kulturnih dobara i sigurnosti plovidbe.

Slučaj Baošići, dakle, odavno je prevazišao pitanje jednog kupališta ispred jednog hotelskog kompleksa i postao test sposobnosti države da u zaštićenoj okolini područja Kotora sprovede sopstvene propise, čak i kada se nasuprot javnom interesu nađu velika investicija, važeći ugovori, građevinska dozvola, najave tužbi i mogući odštetni zahtjevi. Kompanija „Carine” tvrdi da je postupala na osnovu važeće građevinske dozvole, da konačna odluka Komiteta za svjetsku baštinu UNESCO-a ne pominje Baošiće i da joj je zaustavljanjem projekta nanesena višemilionska šteta. Sa druge strane, mišljenje zaštitnice imovinsko-pravnih interesa, kao i ranija rješenja Uprave za zaštitu kulturnih dobara, ukazuju da građevinska dozvola nije mogla zamijeniti konzervatorske uslove, konzervatorski projekat, saglasnosti Uprave za zaštitu kulturnih dobara i saglasnosti organa nadležnih za sigurnost plovidbe.

Zaštitnica imovinsko-pravnih interesa Bojana Ćirović (FOTO: D. Mijatović)

Morsko dobro dalo pozitivna mišljenja, ali bez konzervatorskih uslova

Još jedan važan segment mišljenja zaštitnice imovinsko-pravnih interesa Crne Gore Bojane Ćirović odnosi se na ulogu Morskog dobra nakon zaključenja ugovora. U postupku donošenja rješenja o izdavanju građevinske dozvole kompaniji „Carine”, Morsko dobro je dalo mišljenje na idejno rješenje. Konstatovalo je da je ono urađeno u skladu sa ugovorom, investicionim programom i projektnim zadatkom, te da korisnik može nastaviti proceduru izrade glavnog projekta. Međutim, zaštitnica primjećuje da to mišljenje tretira urbanističko-tehničke uslove, ali ne i konzervatorske uslove. Ista greška ponovljena je i kada je Morsko dobro dalo mišljenje na glavni projekat i konstatovalo da se može nastaviti sa revizijom.

,,Ni ovog puta se ne pominju konzervatorski uslovi”, konstatuje zaštitnica.

To je jedan od ključnih detalja mišljenja: organ koji je dodijelio lokaciju i zaključio ugovor kasnije je davao saglasnosti na projektnu dokumentaciju bez eksplicitnog tretiranja konzervatorskih uslova koji su bili sastavni dio istog tog ugovora.

Ćutanje iz Opštine Herceg Novi uprkos dokazima za nezakonitost

Mišljenje Bojane Ćirović potvrđuje i podatak koji je Pobjeda ranije objavila, da je zaštitnica još 17. marta 2026. godine uputila Opštini Herceg Novi prijedlog za poništavanje nezakonitog rješenja o izdavanju građevinske dozvole. Prijedlog se odnosio na građevinsku dozvolu broj 02-3-332-UPI-2993/2025 od 13. januara 2026. godine. Međutim, do 3. septembra Opština Herceg Novi, odnosno glavni administrator, nije odlučila po tom prijedlogu, niti je o tome obavijestila zaštitnicu, iako je na to obavezuje Zakon o upravnom postupku.

Ovaj podatak otvara posebno pitanje odgovornosti lokalne uprave. Ako je zaštitnica još u martu ukazala da su ispunjeni uslovi za poništenje nezakonite građevinske dozvole, zašto Opština Herceg Novi mjesecima nije odlučila o tom prijedlogu? Dobro obaviješteni izvori Pobjede tvrde da je to, između ostalog, zbog straha predsjednika opštine Stevana Katića od odštetnih zahtjeva kompanije „Carine”, o čemu je i govorio na jednoj od posljednjih sjednica Nacionalne komisije za UNESCO.

Prema nezvaničnim informacijama Pobjede, u Vladi je upravo strah od mogućih odštetnih zahtjeva kompanije „Carine” bio jedan od razloga za oprez i odlaganje konačnih odluka. Ali mišljenje zaštitnice pokazuje da odlaganje ne uklanja rizik – naprotiv, dodatno produžava stanje u kojem je lokacija formalno pod obavezom vraćanja u prvobitno stanje, dok građevinska dozvola i ugovor o zakupu i dalje proizvode pravne posljedice.