Prema podacima Uprave za statistiku Crne Gore (Monstat), prosječna cijena kvadratnog metra stana u novogradnji u Podgorici iznosila je 966 eura u 2020. godini. Do 2024. godine, ta cijena je porasla na 1.810 eura, što predstavlja povećanje od 87,4% tokom četvorogodišnjeg perioda, da bi prema posljednjim podacima Monstata u prvom kvartalu 2025. godine, cijena u Podgorici iznosila 2.066 eura, u primorskom regionu 2.328 eura
Prema ocjenama ekonomskih analitičara više je razloga za ovako vrtoglav rast cijena.Ekonomisti saglasno ukazuju da su fiskalne reforme, odnosno programi „Evropa sad 1“ (2022) i „Evropa sad 2“ (2024), imali značajan uticaj na rast cijena. Prvi program je doveo do povećanja neto zarada smanjenjem opterećenja na rad, dok je drugi najavio dodatne beneficije i sistemske promjene, uključujući povećanje minimalne zarade i penzija.
Prema njihovim ocjenama građani sada raspolažu većim iznosima novca, a povećana likvidnost i očekivanja rasta standarda, gotovo uvijek znače veće cijene.
Kao odgovor na rast standarda, oni imućniji građani, koji su ujedno i kreditno sposobniji, nekretninu vide kao neki vid sigurnog ulaganja, što dodatno podgrijava potražnju.
Stranci kao faktor – ali ne presudni
Osim rasta plata, koji su uticali na veću solventnost građana i dostupnijih bankarskih kredita, iznenadan priliv državljana Rusije i Ukrajine, zbog rata u toj zemlji, igra veliku, ali ne presudnu ulogu zašto se cijene nekretnina u Crnoj Gori mogu mjeriti sa mondenskim lokacijama širom svijeta.
Rat u Ukrajini i sankcije prema Rusiji dovele su do značajnog broja migracija ka Crnoj Gori u 2022. i 2023. godini. Tada je prisustvo Ukrajinaca i Rusa na tržištu nekretnina značajno uticalo na skok cijena, naročito u Budvi, Tivtu i Podgorici.
Međutim, broj stranih državljana iz ovih zemalja sada je višestruko manji nego prethodne godine. Prema procjenama, broj Rusa i Ukrajinaca koji aktivno borave i kupuju nekretnine u Crnoj Gori opao je gotovo deset puta u 2024. u odnosu na vrhunac 2023.
Podaci Ministarstva unutršanjh poslova Crne Gore govore da je od početka rata u Ukrajini, pa sve do kraja 2023. godine u Crnu Goru ušlo i boravilo 90.000 Rusa i Ukrajinaca, da bi početkom ove godine zvanično saopšteno da ih trenutno u Crnoj Gori ima svega 9.000.
Iako je njihov boravak i sa njima priliv stranog kapitala jasno uticao na nagli skok cijena nekretnina, očigledno je da njihov odlazak nije zaustavio rast cijena.
Prema ocjenama analitičara to jasno pokazuje da nije samo njihov boravak razlog rasta cijena. Njihov uticaj je bio trenutni impuls, ali ključni razlozi leže u domaćim faktorima – poremećenoj ravnoteži između ponude i potražnje, te nerealnim očekivanjima investitora.
Ponuda tanja, a potražnja ne jenjava
Iako se golim okom, makar u Podgorici može vidjeti da nove zgrade u skoro svim naseljima niču ko pečurke poslije kiše, špekulativno ponašanje investitora dodatno komplikuje tržište.
Investitori, očekujući dalji rast cijena, zadržavaju stanove umjesto da ih izbacuju na tržište, čime dodatno direktno utiču na rast cijena, jer je ponuda ograničena, a potražnja raste. I dok se potražnja održava na visokom nivou, ponuda je sve ograničenija. Zbog toga se cijena kvadrata u Podgorici već se približila iznosima koje su donedavno bile rezervisane za elitne lokacije na primorju.
Da li nas čeka pucanje balona?
Pitanje koje sve češće postavljaju i građani i stručnjaci jeste – da li smo svjedoci stvaranja nekretninskog balona koji bi mogao da pukne?
Za takav scenario svakako postoje indicije, jer se tržište sada hrani očekivanjima i subvencijama, pa ukoliko dođe do zasićenja ili neke ekonomske krize – doći će do korekcije. A tada će samo biti pitanje koliko će ona biti bolna za tržište i građane.
Za sada, međutim, tržište nekretnina u Crnoj Gori ostaje u uzlaznoj putanji, podstaknuto mješavinom fiskalnih mjera, investitorske logike i psihologije potrošnje. Građani koji pokušavaju da kupe prvi stan nalaze se pred gotovo nepremostivim izazovima, dok oni koji već posjeduju nekretnine profitiraju. Balans je, čini se, narušen – a stabilizacija nije na vidiku.
Preporučeno
Video